Een eerste woning kopen in België: de 5 vragen die je je moet stellen

Een eerste woning kopen in België roept altijd dezelfde vragen op. Hoeveel kan ik echt lenen? Betaal ik te veel? Wat teken ik precies?

Hier zijn de vijf vragen die er toe doen, met hun antwoord, in de volgorde waarin ze opduiken.

1. Wat zoek ik precies?

Begin je met zoekertjes doorbladeren, dan bepalen die zoekertjes je criteria. Uiteindelijk wil je wat je gezien hebt, niet wat je nodig hebt.

Neem tien minuten en maak twee kolommen.

• De onmisbare dingen. Zonder die koop je niet. Meestal: een zone, een orde van grootte voor je budget, en een aantal slaapkamers.
• De wenselijke dingen. Al de rest. De tuin, de garage, de ingerichte keuken, de oriëntatie.

De regel: maximaal drie onmisbare criteria. Elk extra criterium doet het aantal panden dat je te zien krijgt fors dalen, en je komt nooit te weten wat je zo hebt weggefilterd.

Eén tip die haaks staat op de gewoonte: verruim eerst je zone, en pas daarna je budget. Twee kilometer verderop kost hetzelfde pand vaak 20 000 euro minder.

2. Hoeveel kan ik echt lenen?

Twee cijfers bepalen je budget. Het tweede wordt bijna altijd vergeten, en net dat doet de meeste plannen stranden.

Wat de bank je elke maand wil lenen

De regel die de meeste Belgische banken hanteren: al je kredietlasten samen mogen ongeveer een derde van je nettoinkomen niet overschrijden. Een gezin met 4 000 euro netto mikt dus op een maandlast van ongeveer 1 300 euro, autolening en andere kredieten inbegrepen.

De rest hangt af van de looptijd en de rentevoet. Over vijfentwintig jaar en aan 3 % komt een maandlast van 1 300 euro neer op een kapitaal van ongeveer 274 000 euro. Onthoud vooral de gevoeligheid: elk half procentpunt rente extra kost je ongeveer 15 000 euro leencapaciteit, bij dezelfde maandlast.

Ga dus niet af op een orde van grootte die je ergens leest. Laat de simulator van je bank draaien met de rentevoet die ze jou vandaag effectief aanbiedt.

Wat je zelf moet inbrengen

Banken financieren zelden de volledige prijs. Bovendien betaal je de kosten van de aankoop altijd met eigen middelen. Daaronder vallen de registratierechten, het ereloon van de notaris, de aktekosten en de hypothecaire inschrijving.

De registratierechten verschillen sterk per gewest, en ook naargelang het om je enige eigen woning gaat of niet. De tarieven werden recent herzien, zowel in Vlaanderen als in Wallonië. Kijk na welk tarief op jouw situatie van toepassing is voor je iets berekent: het verschil tussen een verlaagd en een gewoon tarief loopt op tot tienduizenden euro's.

Tel daar nog bij wat niemand begroot: de werken, de onroerende voorheffing elk jaar, de verhuis, de aansluitingen en de eerste verzekering.

Is dat totaal eenmaal bekend, vraag dan een principeakkoord aan je bank. Dat geeft je je echte plafond, en het maakt je geloofwaardig bij een immokantoor. Bij een gelijk bod gaat een kandidaat mét principeakkoord vaak voor op een kandidaat zonder.

3. Hoe mis ik geen enkel goed zoekertje?

Een goed pand aan een correcte prijs is op enkele dagen weg. In krappe zones soms op enkele uren.

Handmatig zoeken botst snel op zijn grenzen. Niemand opent elke avond dertig websites van immokantoren, en niemand kijkt naar de zoekertjes op de minuut dat een pand online komt.

Je hebt een alert nodig, en aan één heb je genoeg. Er een aanmaken op elke portaalsite levert je alleen meer e-mails op, geen seconde winst.

Blijft de vraag waar je ze aansluit, en dat is het beslissende punt. Een zoekertje verschijnt eerst op de site van het immokantoor. Pas daarna bereikt het de grote portaalsites, met een vertraging die oploopt van enkele uren tot een volledige dag. Wie zijn alert op een portaalsite aansluit, is dus per definitie te laat.

Easymmo pakt het langs de andere kant aan. Wij gaan onafgebroken de 2.600 websites van Belgische immokantoren na, en de e-mail bereikt je zodra het pand gepubliceerd wordt, zonder te wachten op de herpublicatie.

4. Betaal ik te veel?

Een zoekertje zegt nooit of de prijs klopt. Zo controleer je het zelf, voor je gaat kijken en zeker voor je een bod doet.

Vergelijk verkoopprijzen, geen vraagprijzen

Dat is de meest gemaakte fout. Een zoekertje vergelijken met andere zoekertjes leert je niets, want die tonen allemaal vraagprijzen, vaak opgeklopt met het oog op de onderhandeling.

Twee openbare bronnen geven de prijzen die echt betaald werden, per gemeente:

• Statbel, het Belgische statistiekbureau, publiceert de mediaanprijzen van huizen en appartementen per gemeente.
• De notarisbarometer, elk kwartaal, geeft de prijsevolutie per gewest en per provincie.

Reken altijd om naar vierkante meter. Een totaalprijs zegt niets zolang je hem niet gedeeld hebt door de bewoonbare oppervlakte.

Drie signalen die op onderhandelingsruimte wijzen

• De tijd dat het pand te koop staat. Staat het in een krappe zone al meer dan drie maanden te koop, dan is er iets aan de hand, meestal met de prijs. Vraag naar de datum waarop het te koop kwam, niet naar de datum van het zoekertje, dat soms opnieuw geplaatst wordt.
• Een prijsdaling die al gebeurd is. Die wijst op een verkoper die begrepen heeft dat zijn startprijs niet haalbaar was.
• Werken die je kunt becijferen. Dak, ramen, verwarming, elektriciteit. Een offerte in de hand weegt zwaarder dan een indruk, en daar valt over te praten.

Omgekeerd: komt een pand aan marktprijs net online, reken dan niet op onderhandelen. Je voordeel is dan niet de prijs, wel dat je er als eerste bij was.

5. Wat teken ik precies?

Drie documenten volgen elkaar op, en het eerste bindt je al veel meer dan de meeste kopers denken.

Het bod

Een schriftelijk bod dat de verkoper aanvaardt, is de verkoop. Niet het compromis, niet de akte bij de notaris: het akkoord over het pand en de prijs volstaat. Vanaf dat moment zit je vast.

Praktisch gevolg: doe nooit een bod om te zien wat er gebeurt. En zet je voorwaarden erin, in het bijzonder de opschortende voorwaarde van het bekomen van je krediet. Zonder die voorwaarde blijf je gebonden, ook als de bank weigert. Voorzie ook een geldigheidsduur van enkele dagen, zodat je niet vastzit terwijl de verkoper naar beter zoekt.

Het compromis

Dat legt het akkoord en de termijnen vast. Meestal betaal je er een voorschot van ongeveer tien procent, geblokkeerd op de rekening van de notaris en niet doorgestort aan de verkoper.

In dit stadium moet de verkoper je de verplichte documenten bezorgen: het EPC, de stedenbouwkundige inlichtingen, het bodemattest en de keuring van de elektrische installatie. Lees ze voor je tekent, niet erna. Een stedenbouwkundige overtreding of een vervuilde grond ontdek je daar, of nooit.

De notariële akte

Die teken je bij de notaris, meestal binnen de vier maanden na het compromis. Op dat moment betaal je het saldo en de registratierechten, en krijg je de sleutels.

Je mag je eigen notaris kiezen, dat is je recht en het kost je niets extra: de erelonen worden onder beide notarissen verdeeld.

Samengevat

Drie onmisbare criteria. Een budget dat de kosten en je eigen inbreng meerekent. Een alert die aan de bron hangt. Een prijs die je aan echte verkopen getoetst hebt. Een schriftelijk bod met zijn voorwaarden.

Vier van die vijf antwoorden regel je één keer. Het opvolgen van nieuwe zoekertjes stopt nooit, en net dat bepaalt of je de goede panden vóór de andere kandidaten ziet, of erna.

Dat is precies wat Easymmo doet. Jij geeft je zone en je maximumbudget op, wij gaan de 2.600 websites van immokantoren na, en jij krijgt een e-mail zodra er een pand past.