Premier achat immobilier en Belgique : les 5 questions à se poser avant de signer

Un premier achat en Belgique soulève toujours les mêmes questions. Combien puis-je vraiment emprunter ? Est-ce que je paie trop cher ? Qu'est-ce que je signe exactement ?

Voici les cinq questions qui comptent, et leurs réponses, dans l'ordre où elles se posent.

1. Qu'est-ce que je cherche, exactement ?

Si vous commencez par parcourir les annonces, ce sont elles qui vont façonner vos critères. Vous finirez par vouloir ce que vous avez vu, pas ce dont vous avez besoin.

Prenez dix minutes et faites deux colonnes.

• Les indispensables. Ce sans quoi vous n'achetez pas. En général : une zone, un ordre de grandeur de budget, et un nombre de chambres.
• Les souhaitables. Tout le reste. Le jardin, le garage, la cuisine équipée, l'orientation.

La règle : trois indispensables au maximum. Chaque critère supplémentaire réduit fortement le nombre de biens que vous verrez passer, et vous ne saurez jamais ce que vous avez écarté.

Sur la zone, un conseil à contre-courant : agrandissez-la avant d'augmenter votre budget. Deux kilomètres plus loin, le même bien coûte souvent 20 000 euros de moins.

2. Combien puis-je vraiment emprunter ?

Deux chiffres déterminent votre budget. Le second est presque toujours oublié, et c'est lui qui bloque le plus de projets.

Ce que la banque accepte de prêter chaque mois

La règle que la plupart des banques belges appliquent : l'ensemble de vos charges de crédit ne doit pas dépasser environ un tiers de vos revenus nets. Un ménage à 4 000 euros nets vise donc une mensualité d'environ 1 300 euros, crédit auto et autres emprunts inclus.

Le reste dépend de la durée et du taux. Sur vingt-cinq ans et à un taux de 3 %, une mensualité de 1 300 euros correspond à un capital d'environ 274 000 euros. Retenez surtout la sensibilité : chaque demi-point de taux en plus vous coûte à peu près 15 000 euros de capacité d'emprunt, à mensualité identique.

Ne vous fiez donc pas à un ordre de grandeur lu quelque part. Faites tourner le simulateur de votre banque avec le taux qu'elle vous propose réellement, aujourd'hui.

Ce que vous devez apporter vous-même

Les banques ne financent que rarement la totalité du prix. Surtout, les frais liés à l'achat se paient toujours sur fonds propres. Ils comprennent les droits d'enregistrement, les honoraires du notaire, les frais d'acte et l'inscription hypothécaire.

Les droits d'enregistrement varient fortement selon la région, et selon qu'il s'agit ou non de votre habitation propre et unique. Les taux ont été revus récemment en Flandre comme en Wallonie. Vérifiez celui qui s'applique à votre cas avant tout calcul, l'écart entre un taux réduit et un taux plein se chiffre en dizaines de milliers d'euros.

Ajoutez ensuite ce que personne ne budgète : les travaux, le précompte immobilier chaque année, le déménagement, les raccordements et la première assurance.

Une fois ce total posé, demandez un accord de principe à votre banque. Il vous donne votre vrai plafond, et il vous rend crédible face à une agence. À offre égale, un candidat avec accord de principe passe souvent devant un candidat sans.

3. Comment ne pas rater les bonnes annonces ?

Un bon bien au bon prix part en quelques jours. Parfois en quelques heures dans les zones tendues.

La recherche manuelle atteint vite ses limites. Personne n'ouvre trente sites d'agences chaque soir, et personne ne consulte les annonces à la minute près où un bien est publié.

Il vous faut une alerte, et une seule. En créer sur chaque portail multiplie les e-mails sans rien accélérer.

Reste à choisir où la brancher, et c'est le point décisif. Une annonce paraît d'abord sur le site de l'agence. Elle n'atteint les grands portails qu'ensuite, avec un décalage qui va de quelques heures à une journée entière. Une alerte branchée sur un portail arrive donc toujours après.

Easymmo prend le problème par l'autre bout. Nous passons en continu sur les 2 600 sites d'agences immobilières du pays, et l'e-mail vous parvient dès la publication, sans attendre la rediffusion.

4. Est-ce que je paie trop cher ?

Une annonce n'indique jamais si le prix est justifié. Voici comment le vérifier vous-même, avant de visiter et surtout avant d'offrir.

Comparez des prix de vente, pas des prix demandés

C'est l'erreur la plus fréquente. Comparer une annonce à d'autres annonces ne vous apprend rien, puisque toutes affichent des prix demandés, souvent gonflés en prévision d'une négociation.

Deux sources publiques donnent les prix réellement payés, par commune :

• Statbel, l'office belge de statistique, publie les prix médians des maisons et appartements par commune.
• Le baromètre des notaires, publié chaque trimestre, donne l'évolution des prix par région et par province.

Rapportez toujours au mètre carré. Un prix total ne veut rien dire tant que vous ne l'avez pas divisé par la surface habitable.

Trois signaux qui indiquent une marge de négociation

• Le temps passé en vente. Un bien affiché depuis plus de trois mois dans une zone tendue a un problème, de prix le plus souvent. Demandez la date de mise en vente, pas la date de l'annonce, qui est parfois republiée.
• Une baisse de prix déjà intervenue. Elle signale un vendeur qui a compris que son prix de départ ne passait pas.
• Les travaux chiffrables. Toiture, châssis, chauffage, électricité. Un devis en main vaut mieux qu'une impression, et se discute.

À l'inverse, si un bien au prix du marché vient de sortir, ne comptez pas négocier. Votre avantage n'est alors pas le prix, c'est d'être arrivé le premier.

5. Qu'est-ce que je signe, exactement ?

Trois documents se succèdent, et le premier engage déjà bien plus que la plupart des acheteurs ne l'imaginent.

L'offre d'achat

Une offre écrite acceptée par le vendeur forme la vente. Pas le compromis, pas l'acte chez le notaire : l'accord sur le bien et sur le prix suffit. Vous êtes engagé dès cet instant.

Conséquence pratique : n'envoyez jamais une offre pour voir. Et faites-y figurer vos conditions, en particulier la condition suspensive d'obtention de votre crédit. Sans elle, un refus bancaire vous laisse engagé quand même. Prévoyez aussi une durée de validité de quelques jours, pour ne pas rester bloqué pendant que le vendeur cherche mieux.

Le compromis de vente

Il formalise l'accord et fixe les délais. On y verse en général un acompte d'environ dix pour cent, bloqué sur le compte du notaire et non versé au vendeur.

C'est à ce stade que le vendeur doit vous remettre les documents obligatoires : le certificat PEB, les renseignements urbanistiques, l'attestation du sol, et le contrôle de l'installation électrique. Lisez-les avant de signer, pas après. Une infraction urbanistique ou un sol pollué se découvrent là, ou jamais.

L'acte authentique

Il se signe chez le notaire, en général dans les quatre mois qui suivent le compromis. C'est à ce moment que vous payez le solde et les droits d'enregistrement, et que vous recevez les clés.

Vous pouvez choisir votre propre notaire, c'est votre droit et cela ne vous coûte rien de plus : les honoraires sont partagés entre les deux notaires.

En résumé

Trois critères indispensables. Un budget qui inclut les frais et les fonds propres. Une alerte branchée à la source. Un prix vérifié sur des ventes réelles. Une offre écrite avec ses conditions.

Quatre de ces cinq réponses se préparent une fois pour toutes. La veille, elle, ne s'arrête jamais, et c'est elle qui détermine si vous découvrez les bons biens avant les autres candidats, ou après.

C'est exactement ce que fait Easymmo. Vous indiquez votre zone et votre budget maximum, nous parcourons les 2 600 sites d'agences du pays, et vous recevez un e-mail dès qu'un bien correspond.